来源：证券时报

受到市场前景看好、上市暖春政策加持等多方面因素的又家业企业迎影响，物业企业的递交信心得到提振，越来越多物业企业渴望成功登陆资本市场。招股最近一两年来，书物这种趋势得到加强，新轮有望迎来新一轮“上市暖春”。上市暖春

又一物业企业递交招股书

近日，又家业企业迎深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书。递交招股书显示，招股截至2022年9月30日，书物深业物业在管建筑面积5920万平方米，新轮在管项目总数为462个，上市暖春覆盖全国46个城市和14个省份，又家业企业迎总签约建筑面积6180万平方米。递交其中，大湾区内在管面积占比为63%。

受母公司深圳控股布局的影响和关联方的密切度，深业物业的大部分业务和布局都集中在大湾区。此外，深业物业在2020年、2021年及截至2022年9月30日的9个月毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元，对应毛利率为15.2%、13.0%、14.6%。

深业物业招股书资料显示，深业物业的历史可追溯至1985年5月，公司于1992年7月17日在中国成立为有限责任公司，注册资本为人民币500万元，随后开始承接深业集团在中国的内部住宅物业管理业务。公司成立时名为深业集团（深圳）物业管理公司，由南方地产（前称深业集团（深圳）有限公司）直接全资拥有。在2022年9月19日，公司在深圳市场监督管理局注册后，由有限责任公司变更为股份有限公司。

从去年7月开始，深圳控股就拟分拆深业物业赴港上市开始做准备，彼时还制定了2023年6月在香港联交所挂牌上市的目标。不过，与一般国资背景的物业企业较为不同的是，深业物业较早就开始了非住宅业务的全业态布局。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次深业物业的上市工作，充分体现了当前各类企业力争上游、积极接轨资本市场的导向。“关于物业公司的上市，在2020年的时候动作比较大，当时形成了一波高潮。现在，物业企业上市说明分拆上市依然受到企业的认可。通过这样的上市方式，将有助于进一步促进物业企业获得资本市场的支持。而分拆上市也说明当前社会经济大环境总体趋好，相关企业的战略扩张等动作加速，对于行业中其他企业而言也有积极的启发意义，即要牢牢把握目前资本市场宽松的导向，主动和资本市场接轨，进而获得更好的发展机会。”

物业企业上市潮近年持续

在深业物业之前，今年以来已有物业企业登陆资本市场，比如润华生活服务集团控股有限公司在今年1月就赴港上市，并已实现成功挂牌。

事实上，相较于近年房地产行业整体发展低迷，特别是房地产开发业务，房地产链条中的物业服务行业的版图却在不断扩大，特别是过去疫情之下，更突显了物业服务业务的重要性，不少地产公司的物业服务业务成为其收入和利润的主要来源之一，地产公司对物业服务业务的重视程度也远超以往。

在此背景下，物业管理行业近年掀起上市高潮，也成为资本市场的新宠。

据记者统计，当前港股恒生物业服务及管理指数共有21只成份股，对应的物业服务类上市公司有超过半数是在疫情期间挂牌上市，其中不少是规模比较大的公司。

比如华润万象生活就是在2020年12月上市。在营收规模方面，2022年上半年，华润万象生活实现营业收入人民币52.8亿元，同比增长31.5%，实现核心净利润人民币10.4亿元，同比增长33.5%。实现每股母公司拥有人应占溢利人民币0.450元，其中每股核心母公司拥有人应占溢利人民币0.456元。

地产龙头万科旗下的万物云于去年9月登陆港股市场。根据万物云的官网资料显示，万物云旗下包括多项业务和服务，其中一项便是物业服务，具体分项来看包括住宅物业服务、商写物业服务、城市与街道物业服务。

此外，物业行业收并购浪潮也一浪高过一浪。去年1月，华润万象生活公告，计划以不超过22.6亿元的价格，收购旗下中南服务商业有限公司全部股权。在这之前，华润万象生活才公告对禹洲集团旗下物业公司的并购方案。短时间内两度出手，并且标购标的体量越来越大，华润万象生活对在管面积的扩张“需求”凸显。

在物业服务企业近年“跑马圈地”、借力资本市场助力背后，是该行业较广阔的市场前景。

比如据深业物业招股书资料，2017年至2021年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由人民币5018亿元增长至人民币7960亿元，复合年增长率为12.2%。未来，随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。预计2026年总收入将达到人民币14488亿元，2021年至2026年的复合年增长率为12.7%。

需要指出的是，物业服务行业总体利润率并不高。

可以对比的是，据克而瑞物管和中物研协统计的数据，2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中央国企为21.11%、民企为24.82%。8家上市物企净利率为10.41%，其中央国企净利率11.39%，民企净利率10.09%。即便是商业运营服务的毛利率高达24.9%，似乎难以挽救其毛利低洼的境地。

克而瑞物管认为，虽然收并购可为物管企业实现规模快速上升，但是规模增长亦蕴藏诸多风险，例如品牌管理、盈利等问题，还需警惕地产母公司或地产关联公司的风险蔓延。

责编：万健祎

(责任编辑：时尚)