拍卖平台上，宝龙上架了上海、杭州等多地商业资产

出让天猫好房控股权后，拍卖平台阿里在房产端已经许久没有大动作了。上宝商业

即将到来的龙上“520”，阿里试图打造一场“投资节”，架上宣传语里称投资节将带来司法拍卖房、海杭商业房、州等资产开发商直供房源，多地为此阿里拉来了不少开发商合作。拍卖平台

宝龙地产便是上宝商业其一。

“投资节”前夕，龙上宝龙一口气上架了上海、架上杭州、海杭海口等多地宝龙广场的州等资产部分商业资产，如果进展顺利，多地这场集中拍卖将为宝龙回笼近4亿资金。拍卖平台

在大流量的平台，这些资产似乎并未引起C端市场过多的关注，距离起拍时间仅剩16个小时，仍无一人报名。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶在接受《国际金融报》记者采访时指出法拍平台和专业中介机构的区别，“单纯在线上拍卖只能满足一个公开渠道的条件，但资产背后的情况无法体现，最后成交的买家大部分也都是线下经过多番尽调或者通过各种渠道了解资产，确保可以解决遗留问题才能出手。”王晶强调，这种拍卖的方式仅限于困境资产。

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集中售卖

宝龙此次上架的资产主要为上海市嘉定宝龙广场5号楼21层、杭州城北地铁宝龙广场2号楼整栋以及海南省海口市宝龙天地B区珑寓A6。其中前两个为商办，海口的为商住，项目起始价最低3888万元，最高2.4亿元。

其中，起拍价最低的为上海嘉定宝龙广场5号楼21层整层，建筑面积1689.59平方米，层高约8米。

《国际金融报》记者了解到嘉定宝龙广场5号楼目前的具体情况，其中1-4层为商场，5-11层由宝龙自持对外出租，出租率在95%以上，12-20层已售罄，目前该栋楼仅21层可售。项目2015年取得预售证，由于待售期间一直搁置，故为毛坯状态。

3888万的起拍价相当于市场评估价的78折，本次拍卖封顶价6000万。

海口宝龙天地B区的珑寓A6则是三批房源中唯一的公寓产品，共计7层，起始价8700万，市场价1.0136亿元，同样为毛坯状态。

当地销售人员告诉《国际金融报》记者，当前海口商住房市场冷淡，“受疫情影响，购房者多以本地刚需为主，中意住宅三房的比较多”。

目前，该项目在售的公寓为珑寓A9，单价约1.1万-1.2万，“也有特价房，9000多一平”。销售人员强调，对于海口当地公寓市场而言，宝龙珑寓的价格相对较为便宜，性价比较高。

整场拍卖中价值最高的为杭州城北地铁宝龙广场2号楼，整幢共有14层，建筑面积14027.29平方米，起始价2.4亿元，加价幅度为500万元。

不同于嘉定宝龙广场的单层出售，杭州城北地铁宝龙广场是整栋出让。

将存库的办公楼及不好卖的公寓摆上货架不难理解，但将刚取得预售证的核心城市办公物业送上拍卖席则有些令外界疑惑。

信息显示，杭州城北地铁宝龙广场2号楼于2021年12月取得预售证，至今尚未满半年。该项目为宝龙携手杭州地铁打造，定位为区域5公里范围内首个艺术商业综合体，特地请来国际知名建筑设计事务所捷得操刀设计。

得天独厚的地理位置、稳健的合作伙伴、独特的产品定位以及大师设计，这些都显示着宝龙对项目的寄予厚望。无论从哪个维度评估，项目都算得上是优质物业，选择通过拍卖平台出售似乎有着别样的意味，而这也并非孤例。

记者注意到，与上述三项资产一同被拍卖的还有宝龙联手无印良品（MUJI）打造的位于上海宝山宝杨广场的MUJI全球首家长租公寓，其以5.7亿元的起始价被摆上拍卖席，但最后时刻被撤回。

2021年初，宝龙联手MUJ打造的长租公寓面世，对于行业而言这是一次创新与试水。

彼时，宝龙相关负责人表示，长租公寓产品较为单一，宝龙希望以后发者的姿态为市场带去不一样的声音，MUJI也只是公司布局长租公寓的开始，其携手瑞典宜家打造的青浦长租公寓项目预计将在2022年夏季开放。

2022年夏季已至，宝龙的长租公寓里宜家还未亮相，却率先告别MUJI。

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资金回血

将数宗被寄予厚望的资产摆上拍卖席是疫情下宝龙试图拓宽营销渠道之举，但其中的隐情亦引得外界遐想。

当下房地产市场资金有限，而出售名单上的资产却越来越多，供需两端的天平早已失衡。

在同策研究院研究总监肖云祥看来，除了为阿里资产的营销造势外，宝龙地产自身或许也有着出售资产的想法，尤其是办公类物业。

与其它业态相比，商办项目的资金沉淀规模较大，销售速度也较慢。疫情反复、宏观经济不景气的局面下，办公物业未来的需求亦面临着下降趋势，“房企都想垫厚现金流，大宗资产交易回收资金会比较快”。

宝龙确实也需要资金回血。其未经审核的业绩报告显示，截至2021年末，宝龙地产借款总额约为729.58亿元，较2020年底增加约9.6%，其中30.19%、约220.23亿元于一年内到期，一年后到期的借款约509.35亿元。

公司同期现金及现金等价物、受限制现金合计约250.68亿元，较2020年底减少11.3%。其中现金及现金等价物约194.07亿元，未能覆盖短债。

在行业人士看来，宝龙地产如今的资金压力与近些年的快速扩张不无关系。

2018年，公司总裁许华芳定下目标，要在2020年冲击千亿。此后，宝龙地产销售规模急速上涨。尽管未能达成目标，但其销售规模已从2018年的410.36亿元增至2020年的815.51亿元。

2021年，宝龙地产实现合约销售额1012.27亿元，距离1050亿销售目标仅一步之遥。

出于规模诉求，公司近些年活跃在各地的土地市场，土储规模不断壮大。截至2021年末，其拥有土储总建面约3650万平方米，其中约67.1%分布于长三角。

宝龙地产的去化与回血却未能与补仓速度同频。

克而瑞数据显示，2021年上半年，该公司整体去化率约62%-63%，与2020年同期疫情影响下的60%基本持平，相对其它房企偏低，“未来宝龙需关注项目去化问题，避免出现库存积压问题”。

同时，受宁波、杭州、绍兴等热点城市银行按揭额度紧张的影响，宝龙地产2021年上半年的回款率约为76%，低于2020年同期的85%，且公司在这些热点城市的对应销售面积占比超65%，整体回款相较于2020年同期慢了40-60天左右。

房地产市场的调控没有停，宝龙地产的阵痛仍在持续。

今年前4个月，公司共计实现合约销售金额152.11亿元，较2021年同期下降54%，其中四月单月的合约销售金额同比下滑63.6%至30.96亿元，大于百强房企整体58.6%的同比降幅。

记者  吴典

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